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オフィスの移転相談室

オフィス移転に関わる様々な疑問にお答えします。
他にも疑問点がある場合は、お気軽にお問合せください。

1.物件選定について

1-1 オフィスビルを検討・選定する場合、何を基準に考えればいいですか?
テナント様の移転動機の中で、重要となっているものを基準に検討することが大切です。 代表的な移転動機には下記のようなものがあります。

  • (1) 賃料などのコストを削減したい
  • (2) 駅からの距離やエリアなどの立地を改善し、利便性を向上したい
  • (3) 人員増などでオフィスが手狭となったため、面積を拡張したい
  • (4) セキュリティや耐震性など、ビルのスペックや設備を改善したい
  • (5) 新たに支店や営業所を開設したい

関電プロパティーズでは、お客様のニーズに合わせてエリアや物件をご提案させていただきます。
関電プロパティーズの運営管理物件でニーズに合う物件がない場合も、他社物件を含めて幅広いご提案が可能です。
1-2 ビルの適正賃料や相場は、どうすればわかりますか?
オフィスビルの賃料は、ビルオーナーとの直接交渉により個別に決定されます。提示価格はビルの周辺相場や契約面積、ビルごとの空室率など複数の要因から決定されますが、それを知るためにはビルオーナーに対して具体的な交渉を行う必要があります。

複数のビルに対して賃料交渉を行うことは非常に手間と時間がかかるため、その代行を不動産仲介業者に委託することも可能ですが、その場合には成約時には手数料が発生します。

関電プロパティーズでは運営管理物件の価格だけでなく、豊富なネットワークを活用し、ご希望のエリアにおける「賃料相場」や、個別のビルの「適正賃料」をご紹介致します。

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2.費用について

2-1 オフィス移転にかかる費用にはどのようなものがありますか?
オフィス移転に関わる主な費用は下記のとおりです。

  • (1) 移転先のオフィス室内の内装工事・設備工事費用
  • (2) オフィス家具・什器・OA機器の新規購入費用
  • (3) 引越費用(オフィス家具類の引越と、サーバ設備などの移設費用含む)
  • (4) 移転前のオフィスの原状回復費用
  • (5) オフィス探しを仲介業者に委託した場合の仲介手数料
  • (6) 住所・電話番号の変更に伴う資料類の更新費用(例:会社案内パンフレット、自社WEBサイトの会社紹介ページ、名刺など)

上記のほか、資金として敷金(保証金)が必要となります。
それぞれの費用はケースによって異なります。コストシミュレーションをすることも可能ですで、一度ご相談ください(お問い合わせはこちら) 。
なお、(5)の仲介手数料に関しましては、関電プロパティーズに関電プロパティーズ運営管理物件への移転をご用命いただいた場合、手数料がご不要となります。
2-2 ビルの入居中は、賃料以外にどのような費用がかかりますか?
ビル入居中の主な費用は下記のとおりです。

  • (1) 貸室の賃料・共益費
  • (2) 室内の空調・照明やOA機器等の使用に伴う電気代などの光熱費
  • (3) 駐車場使用料(駐車場が必要な場合)
  • (4) 室内清掃費用(清掃をビル管理会社等に委託する場合)

上記のほか、自転車を使用する場合、駐輪場の使用料が必要な場合があります。
また、上記の費用にはいずれも別途消費税が必要となります。
それぞれの費用はケースによって異なります。コストシミュレーションをすることも可能ですで、一度ご相談ください(お問い合わせはこちら)。
なお関電プロパティーズでは、運営物件の価格だけでなく、ご希望のエリアやビルの「賃料相場」をご紹介することも可能です。

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3.入居工事について

3-1 入居する際に必要となる工事にはどのようなものがありますか?
入居する際に必要となる工事は、「建築工事」「設備工事」「原状回復工事」に大別されます。

  • (1) 建築工事:室内の間仕切りや扉の新設、壁のクロスやカーペットの交換など
  • (2) 設備工事:電話・WEB回線・LANなどのインフラ工事と、間仕切り新設等に伴う消防・空調設備やセキュリティの変更・追加工事
  • (3) 原状回復工事:解約するオフィス室内を原状回復する工事

関電プロパティーズでは、それぞれの工事手配が可能です。
3-2 オフィスの「原状回復」とは何です?
オフィスの室内を、ご入居前の状態まで戻すことを「原状回復」といいます。
オフィスの賃貸借契約を解除する場合、室内の汚れ、損傷などをご入居直前の状態=「原状」に戻して、ビルオーナーに返却しなければいけません。原状回復工事にかかる費用は、テナント様のご負担となります。原状回復が完了していることをテナント様・ビルオーナー双方が確認して明渡しが完了し契約解除が成立した後に、ビルオーナーからテナント様に敷金が返還されます。

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4.契約について

4-1 ビルを移転するには、どのような契約書類が必要ですか?
下記のような契約書類を締結または提出いただく必要があります。

  • (1) 入居申込書:入居意思が決定した時点で提出
  • (2) 賃貸借契約書:賃貸借条件や契約内容を決定して締結
  • (3) 解約届:通常は解約日の6ヶ月~1年前までに書面で提出

上記のほか、ビルの選定・交渉等を仲介業者に委託する場合、契約締結までに「重要事項説明書」の説明を受け、押印する必要があります。
4-2 ビルの賃貸契約書には、どのような内容が定められていますか?
賃貸借契約書は、契約面積や賃料・共益費などの条件面のほか、契約期間中に不測の事態が発生した場合に備え、借主と貸主がそのリスクをどのように負担するかをあらかじめ決定しておくもので、概ね下記のような内容が記載されます。

  • (1) 賃貸借条件:契約面積や賃料・共益費の金額および支払方法
  • (2) 契約期間:当初の契約期間および契約更新についての事項
  • (3) 遵守事項:ビル内で定められたルールや禁止事項など
  • (4) 解約条項:契約を途中解約する場合の取り決め
  • (5) 損害賠償条項:契約当事者の一方が他方に損害を与えた場合、その賠償方法や賠償すべき内容に関する取り決め

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5.スケジュールについて

5-1 ビルを選定してから移転するまで、どの程度の期間が必要ですか?
通常、ビルの移転を検討しはじめてから実際に移転が完了するまでは、通常は1年~6ヶ月程度の期間が必要です。 具体的には下記のようなスケジュールが想定されます。

1)移転計画の検討 < 1年~6ヶ月前 >

・マーケット調査
・候補ビルの選定
・ビルの内覧・絞込
・オフィスレイアウトの検討
・社内稟議①:移転方針の決定

2)移転プロジェクトの推進< 9~6ヶ月前 >

・レイアウトの詳細決定
・入居工事および家具・什器費用の見積取得・業者決定
・引越業者からの見積取得
・原状回復工事の見積取得
・社内稟議②:移転先ビルの条件確定、移転費用の詳細報告

3)契約関係< 9~6ヶ月前 >

・入居申込書/検討依頼書の提出
・契約内容の協議・確認
・賃貸借契約書の締結、敷金・保証金の入金
・入居中ビルの解約届を書面で提出

4)引越プロジェクトの推進< 6~3ヶ月前 >

・引越業者との打合せ、移転前・移転後のビル下見
・移転全体スケジュールの立案
・電話・WEB回線などの移設手配
・社内説明会①:移転先・移転時期等の説明

5)移転準備< 3~1ヶ月前 >

・移転先オフィスの入居工事実施・完了
・移転案内状の送付リスト・印刷物の手配・確認
・社員証・セキュリティカードの変更・必要枚数の確保
・関係官庁への届出:登記関係、業務上の許認可・登録関係を含む
・社内説明会②:移転先のビル館内細則・ビル使用方法の説明

オフィス移転

6)移転後

・移転前ビルの原状回復工事
・セキュリティカード・各種鍵の返還
・敷金・保証金の返還
・契約終了

上記が一般的なスケジュールとなります。
お客様のご都合に合わせ対応可能ですので、お早めにご相談ください(お問い合わせはこちら)。

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